2022 年的楼市，得到了最高会议的明确定调。两条主线，浮出水面：

一条是稳经济，在因城施策的基础上，增加了 " 用足用好政策工具箱 "，支持刚需和改善需求。

另一条是保底线，" 压实地方政府责任，保交楼、稳民生 "。

【资料图】

一高一低，组成了下半年楼市的波动区间。有人开始进场分肉，有人继续悬崖挣扎。

最引人瞩目的现象是，一大批白衣骑士，已在迅猛出手了！

白衣骑士不是做慈善的，而是来抄底的。比如瞄准了恒大的李超人。

28 日，李嘉诚旗下的长实集团入标竞投恒大香港总部项目，估值约 90 亿港元。

要知道，这栋甲级写字楼，可是恒大在 2015 年花了 125 亿港元买来的，刷新了香港商厦买卖的最高纪录。区位非常好，毗邻维多利亚港，每年光收租就几个亿。

现在，可能要留给李嘉诚坐收渔利了。

今年广州的首轮土拍中，李嘉诚旗下和记黄埔也悄然现身，时隔十年首次参与公开拍地，被视为风向标。

毕竟，账上趴着 1600 多亿港元，净负债率仅为 20.3% 的长实集团，不愁没有下手的机会。

经过一年左右的缩表出清，市场上大批优质的资产嗷嗷待购。

现在的楼市，是属于有钱人的。谁有能力出手，谁就是赢家。

比如一大批的央国企，正在分食民企撤退后的土地战场，把旗帜插遍了大江南北。

刚刚结束的上海第二轮土拍，结果是这样的：

保利联合体斩获 5 宗地，斥资超 178 亿，拿地数量最多；

招商蛇口除了与保利联合拿了 1 宗地外，还分别与象屿、南昌市政拿下 3 宗地联手；

华发除了独自拿下 3 宗地外，还与建发联手拿下 1 宗地，斥资总额超 115 亿元；

光是这 3 家大鳄，就拿下了超过四成的土地，陆家嘴集团、上海城投等也分到一杯羹。

上半年，地方国企、央企拿地金额占比破了历史 jil：

71%

民企呢？大部分躺在出险名单上，等待续命。

国盛证券在 5 月的一份报告中说，百强房企中有 70 家民企，其中有 29 家出险，比例超过四成。

而国企，全都安然无恙。

同样在入场收割的，除了账上有钱的企业，就要数大大小小城市中的富人群体。

2022 年前 5 月，全国八城出现单价 10 万元 /㎡以上豪宅成交，总计成交 6267 套，同比增长 10%。

6 月初，疫情刚刚恢复，上海平均每天就有 3.7 套总价 3000 万以上的豪宅成交。

一栋 2.5 亿元成交的百年花园洋房就刷新了上海豪宅单价新记录：

64.7 万 /㎡

这套已经是文物保护建筑的老洋房，上一次成交是在 2017 年，当时的总价是 1.7 亿。这次本来标价 3.2 亿，因为疫情降价 7 千万，骨折出售。

算起来，时隔 5 年的两次成交，它的实际涨幅大约是：47%。对一线城市来说，这样的涨幅确实只能说声，一般般。

几乎同一时间，广州顶豪汇悦台成交了一套 236㎡的房源，单价达到 26.8 万 /㎡。挂牌 1 天就成交了。

这个楼盘 2017 年是什么价格呢？不过刚刚破 10 万而已。

5 年时间，恍若隔世。

恒大著名球员郜林，就是这个楼盘的业主。他最近公开挂牌了自己 437㎡的豪宅，标价是 1.45 亿，折合单价 33 万 /㎡。看房验资 5 千万。

看来足球 " 限薪令 " 后，球星的日子也不好过了。

郜林想必无比庆幸，恒大垮了，还有房子在。他 2016 年买入这套豪宅时，斥资 4000 多万。6 年时间，升价差不多 1 个小目标。

在北京，闹腾的是学区房。一套万柳书院的法拍房，最终成交总价 1.09 亿，36 万 /㎡的单价同样刷新了记录。

学区改革猛如虎，到头来，你大爷还是你大爷。

越贵的房子涨得越快。只能说明对富人们而言，贵的就是对的。融资环境宽松的时候，他们是最早出手的一批人。

相比之下，数量大得多的中产阶层，更多还是选择观望。宁愿把钱放在储蓄账户，也不敢轻易抄底。

毕竟，他们是对风险最敏感的群体。

上半年，央行的金融数据两次引起市场慌乱，2 月居民长期贷款（房贷为主）出现了首次下降，减少 459 亿。4 月再次减少 605 亿。

与此同时，居民存款的增长十分明显，账上趴着的存款多了 10.3 万亿。

尽管很多城市的房贷利率已经下降到 4.25%，史上最低，人们还是不敢买房。为什么？

只要翻一翻新闻就知道，当就业难、裁员潮、疫情频频冲上热搜的时候，建立消费信心肯定是非常不容易的。

所以，楼市就走到了当下这个局面：

央行释放的资金已经充裕了，环境已经宽松了，但市场的信心还没有恢复。

6 月的最新数据，广义货币供应 M2 增速高达 11.4%，创 5 年半来的新高。但狭义货币供应 M1 增速仅回升到 5.8%。

可以理解为，人们拿出来消费、投资的钱，还没跟上央行货币供应的增速。

——大水已经来了，但敢于拿盆去接的人不多。

这跟 2020 年疫情爆发后的情形，太像了。当经济面临冲击，货币适度宽松，市场信心的回升和楼市回暖，总是要慢一两拍的。

周期，就是如此循环。

毕竟，当下的信息环境中，仍然弥散着太多的 " 坏消息 "，刺激人们的神经。

一场大起大落，暴露了楼市的病灶，也引发了蔓延全国的 TD 潮。

最高层次的会议通稿，首次写上了 " 保交楼 " 的任务，就是一个明确的信号，民生必须兜底。

责任落在了地方政府，但核心问题还没解决：钱从哪儿来？

光靠开发商挤牙膏，或者创新救济方式，还是远远不够的。毕竟天量资金被开发商挪走，填窟窿的钱不可能凭空降落。

最后，还得靠白衣骑士下场。

浙江的做法是，协会牵头金融机构对接，举办商洽会，" 垫资续建、封闭运行 "。

郑州则更加直接，直接下令三大国资出手，接盘问题房企。

郑州地产集团与河南资产联合设立 " 地产纾困基金 "，通过资产处置、资源整合和重组顾问等方式解救问题楼盘。

另一边，河南铁建投收购河南建业 29.01% 的股份，成为建业第二大股东。

克而瑞还有传闻说，国家可能设立 2-3 千亿的房地产基金，支持 12 家出险房企和部分地方房企。

相信整个下半年，" 保交楼 " 都会贯穿楼市，成为主基调之一。

烂尾楼，有救了！

站在当下看，下半年楼市会怎么走？基调已经非常明朗。

从高层到地方，两条主线都清晰了，经济上需要房地产发力，政策工具箱会进一步打开。而 " 保交楼 " 的诉求，最终也要落到楼市的复苏上。

截止到 7 月份，今年全国各地出台的救市政策超过 550 余次，平均一天 2 条政策。

别以为政策没用，只是摆设。不少大城市的政策工具箱，已经收到了显著效果。

最突出的就是成都。

在连续调整政策，落户即可买房、郊区不认套数后，成都楼市的购买力出现大爆发。

整个 6 月，成都的二手房成交量超过上海、北京，呈现井喷，率先回暖。高新南区的不少房子，一天一个价，平均两天就涨 1 万。

对一二线核心城市来说，不是没有购买力，只是没有释放出来。从宏观上看，中国楼市也是如此。

上半年放进储蓄账户的 10 万亿，加上购房杠杆后的爆发力，会掀起汹涌的浪潮，助推信用和贷款扩张。

这对当下的经济来说，异常珍贵。

当然，对很多小城市来说，这一场楼市的大震荡，很可能无法全身而退。实际上，这些城市的市长，可能才是当下最紧张的一群人。

随着时间的推移，它们会发现一个残酷的事实，楼市好像真的救不回来了。

广西玉林，很多公务员就都下乡了，做政策宣传，拉着农民到处跑楼盘看房，还要考核人口进城数量。

青岛西海岸，有个街道办发了文件，把卖房指标，下达到了居委会，跟个人业绩挂钩。

武汉的东西湖区，率先给公职人员发放买房补贴 15 万，促进住房消费。不过，这钱也不白给，只是预发，透支了未来的住房补贴。

太不容易了。估计千军万马考公的大学生，想不到有一天，" 卖房 "、" 买房 " 会变成自己的光荣使命。

武汉、青岛都如此，更不用说无数的小城市，还在等着卖地的收入，买米下锅。

说实话，回到一年前，恐怕没有人想到 2022 年楼市会是这样的情形。

大浪淘沙，许多城市被抛弃，许多房企被淘汰。分化，就这样一步一步加剧。

郜林在抛售豪宅，套现一个小目标，而无数恒大业主却在工地搬砖，复活烂尾楼；

成都、东莞松绑，楼市开始兴旺，而广西玉林的基层公务员却在发愁怎么卖房；

李嘉诚和国央企在抄底靓地，挑拣资产，而泰禾、龙光们却在拼命 " 活下去 "……

有欢笑，也有眼泪。下半年，还会有无数变化发生。

理解楼市的波谲云诡，才能找到财富更迭的密码。

◎本文作者 | 黄大大